En qué debes fijarte al contratar un préstamo hipotecario

Contenido de este artículo:

1. Tipos de hipoteca
2. El TIN
3. La TAE
4. Las comisiones

Un préstamo hipotecario es un producto financiero basado en que una entidad bancaria te presta una cantidad importante de dinero para que puedas comprarte una vivienda, siendo la propia casa una garantía de devolución del préstamo.

Si en un momento dado dejas de pagar las cuotas de tu hipoteca, el banco puede exigirte en un proceso judicial que cumplas con tus obligaciones legales. Y no solo eso, ya que podría ejecutar asimismo la garantía hipotecaria y quedarse con tu casa para cubrir total o parcialmente la deuda que has contraído con ellos.

Las hipotecas probablemente sean el producto financiero más utilizado por los españoles, pero pese a ello siguen siendo las grandes desconocidas de la economía doméstica.

Para ofrecerte más información, no solo hemos creado este comparador de hipotecas, sino que también te vamos a explicar cuáles son los principales elementos en los que te tienes que fijar cuando vayas a contratar una.

Tipos de hipoteca

Se puede decir que hay dos grandes tipos de hipotecas:

• Hipotecas a tipo variable: el tipo de interés va variando en función de un índice de referencia. En España se usa sobre todo el Euribor, que es el índice que marca si la cuota mensual debe subir o bajar, cuando llega una revisión del tipo de interés.
• Hipotecas a tipo fijo: el tipo fijo te garantiza que la cuota no va a variar a lo largo de la vida del préstamo. Gracias a eso, puedes hacer tus previsiones y no estás tan expuesto a que una subida del Euribor aumento mucho tu cuota mensual.

El TIN

El Tipo de Interés Nominal es el porcentaje que aplica el banco por prestarte el dinero para pagar tu casa.

Se calcula siempre sobre la base del capital pendiente de devolver en cada momento.

A diferencia de la TAE —que veremos en el siguiente epígrafe—, no incluye los gastos y comisiones, con lo que no es una buena referencia para saber cuál va a ser el coste total de tu hipoteca.

La TAE

La TAE es la Tasa Anual Equivalente.

El cálculo de esta cifra sí que nos va a marcar cuál es el coste real del préstamo hipotecario en un período de tiempo en concreto.

Al basarse en el TIN, en los gastos y en la periodicidad de los pagos, se considera un índice perfecto para comparar las hipotecas que te ofrecen en distintas entidades y saber cuál de ellas es la más barata.

Aunque los comerciales bancarios te hablen del tipo de interés, en lo que realmente tienes que fijarte es en la TAE. Solo con esa cifra puedes valorar cuál es la mejor oferta.

Las comisiones

Si eres un lector asiduo de nuestra página, te habrás dado cuenta ya de que todos los productos financieros —excepto los créditos sin intereses ni comisiones — implican unos gastos que siempre se repercuten en el cliente.

Y las hipotecas, por su especial complejidad en la tramitación, suelen llevar aparejadas las siguientes comisiones:

• Comisión de apertura: se trata de un porcentaje que te cobra el banco por la gestión del préstamo (desde que entró en vigor la nueva ley hipotecaria los bancos ya no pueden cobrar a los clientes otra comisión adicional denominada de estudio).
• Comisión por modificación en las condiciones: se trata de una cantidad que te cobra el banco por cambiar tu hipoteca, por ejemplo, de una de tipo variable a otra de tipo fijo.
• Comisión por amortización parcial o total: cuando pagar varias cuotas por adelantado o dispongas del dinero suficiente para cancelar toda tu deuda pendiente, el banco te cargará también una comisión por llevar a cabo esta gestión.
• Comisión por subrogación: en caso de que decidas llevarte tu hipoteca a otro banco distinto, se generan una serie de gastos que deben repartirse entre el cliente y los dos bancos implicados.