Qué cambios traerá la nueva ley hipotecaria

17 Enero 2019

El pasado 20 de diciembre el Congreso de los Diputados aprobó la Ley de Crédito Inmobiliario que sustituirá a la vigente Ley Hipotecaria (que databa del año 1949). Tras su paso por la cámara baja, ahora tan solo queda el trámite del Senado para que esta norma entre en vigor.

Según los datos de la Asociación Hipotecaria Española, a principios de 2018 había más de 5 millones de créditos hipotecarios por un valor que ascendía a 500.000 millones de euros.

Unas cifras astronómicas, que nos dan una idea de lo necesario que era contar con una legislación clara y adaptada a las nuevas realidades económicas.

Tras la polémica judicial de este otoño acerca de quién debía pagar el Impuesto sobre las Hipotecas, el gobierno movió ficha y anunció por sorpresa que presentaría una reforma de la Ley de Actos Jurídicos Documentados, para que fuesen los bancos los que pagasen el impuesto a partir de su aprobación.

En paralelo a esta modificación, desde hacía meses el Congreso de los Diputados estaba tramitando en comisión parlamentaria la nueva Ley Hipotecaria que ha sido aprobada el otro día por el Pleno.

Esta nueva norma trae un aluvión de novedades que tendrán un notable impacto en los consumidores finales.

Tanto si ya tienes una hipoteca, como si estás en fase de búsqueda de las mejores hipotecas en España, te interesa conocer los cambios que introduce esta ley.  

¿En qué beneficia esta ley a los hipotecados?

La nueva norma introduce varios cambios beneficiosos para los titulares de hipotecas:

  • Los gastos de formalización corren por cuenta de los bancos: a partir de ahora, los honorarios del notario, del registro, de la gestoría, así como la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados serán pagados por el banco. Los hipotecados solo afrontarán los gastos de tasación.
  • Comisiones de amortización más bajas: como sucede en otros préstamos personales en España, los bancos suelen cobrar comisiones por amortización anticipada. Pero ahora la ley limita el montante de estas comisiones.
  • Más cuotas impagadas antes de iniciar el proceso de desahucio: mientras que hasta ahora los bancos podían iniciar procesos de ejecución hipotecaria en cuanto se dejasen de pagar 3 letras, ahora los bancos tendrán que esperar a que haya 12 cuotas impagadas para solicitar el desahucio.
  • El notario se convierte en asesor gratuito del hipotecado: el notario tiene a partir de ahora la obligación de asesorar al hipotecado sobre las cláusulas del contrato que no entienda. Y no puede cobrarle nada por ese asesoramiento.
  • Convertir una hipoteca variable en una fija será más barato: si en el futuro los intereses empiezan a subir, mucha gente optará por cambiar su hipoteca variable a una fija. En ese caso, por esa gestión el banco solo podrá cobrar una comisión del 0,15%.
  • Eliminación de clausulas suelo: la Ley de Crédito Inmobiliario no permite que los contratos hipotecarios contengan clausulas suelo. No obstante, también impide que existan intereses negativos, en caso de que el mercado evolucione hacia un escenario de tipos negativos.

Aumentan las obligaciones de los bancos

Hasta la promulgación de esta norma, la subrogación de una hipoteca (cuando alguien se llevaba su hipoteca a otro banco) estaba exenta de impuestos, algo que no tenía mucho sentido.

A partir de ahora, cuando un cliente cambie de banco habrá que volver a pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, prorrateándose la cantidad resultante entre la nueva entidad y la vieja.

Además, el cálculo se efectuará sobre la base del capital pendiente más los intereses pendientes (y no sobre el valor total de la hipoteca).

Por último, aunque puede parecer que la ley beneficia al hipotecado, lo cierto es que también exige mayor rigor a los bancos, para que sean más estrictos en la concesión de hipotecas y valoren mejor la capacidad futura de pago de sus clientes.

De ese modo, se evita que los bancos otorguen créditos hipotecarios a personas que no podrán afrontar los pagos.

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