¿Estamos ante una burbuja inmobiliaria?

04 Julio 2019

Desde la última crisis, los españoles miran con recelo cualquier tema económico que tenga que vivir con el sector inmobiliario. Por ese motivo, las señales de alerta que indican que el sector de la construcción está entrando en una nueva burbuja producen verdadero temor.

Las burbujas en el sector inmobiliario suelen generarse cuando se expande excesivamente el volumen de los préstamos bancarios.

Como el precio del dinero es tan barato, los bancos quieren generar negocio y se lanzan a ofrecer hipotecas a bajos tipos de interés.

Y con buenos intereses hipotecarios, la compra de inmuebles se vuelve más atractiva.

Sin embargo, la demanda no evoluciona en concordancia con la oferta de viviendas (ya que no se pueden construir tantas casas como la gente desea).

Los precios de las casas suben cada vez más, en lo que se considera la fase expansiva de la burbuja. Pero cuando la burbuja llega a su límite, explota. Y esa explosión se produce cuando la gente deja de comprar pisos y los precios se hunden.

Normalmente el pinchazo de la burbuja suele venir producido por los bancos, que empiezan a ponerse más duros en la concesión de hipotecas (porque empiezan a temer que los clientes no les devuelvan los créditos concedidos).

Entonces los particulares ya no pueden comprar casas con tanta facilidad como antes, disminuye la demanda y el precio comienza a desplomarse.

¿Hay una burbuja inmobiliaria actualmente en España?

Tanto el Banco de España como el Gobierno consideran que no estamos ante un escenario de burbuja inmobiliaria.

Según un informe técnico del Banco de España, los precios de los inmuebles han subido, pero se encuentran en un punto de equilibrio (en el que la oferta coincide con la demanda).

No obstante, si la evolución de los precios continuase al alza, nos podríamos encontrar con un problema de expansión excesiva. Por eso el. Banco de España recomienda no bajar la guardia.

Por otra parte, el Gobierno siente asimismo una cierta preocupación por el “sobredimensionamiento de los precios”, pero no aprecia que estemos ante el inicio de una burbuja.

De hecho, tras un análisis del comportamiento del crédito hipotecario, el Ejecutivo no ha emitido ninguna alerta en este sentido. 

Las razones que explican por qué no estamos en una nueva burbuja

Para evitar malas experiencias pasadas, la Unión Europea ha presionado al Gobierno de España para que implemente un organismo de control macroprudencial que prevenga de la existencia de posibles burbujas antes de que estas sucedan.

En dicho ente de control participan miembros del Ejecutivo y del Banco de España.

Y en las conclusiones que se extraen de su primera reunión han descartado que España se encuentre ante un escenario similar al de antes de la crisis por los siguientes motivos:

  • Número de compraventas: en 2018 se cerraron 550.000 operaciones inmobiliarias anuales, frente a las 885.000 al año que se producían en 2004, 2005 y posteriores.
  • Visados para construcción: este dato supone en la actualidad el 10% del total de los proyectos que se visaban en los años cumbre de la burbuja.
  • Porcentaje financiado respecto al valor total de la vivienda: antes de la crisis, los bancos daban más del 100% del valor de tasación de la vivienda en el 50% de las operaciones, mientras que ahora este tipo de préstamos más arriesgados no llegan al 10%.
  • La política crediticia de los bancos es más prudente: ni la mejor hipoteca en la actualidad ofrece las condiciones de hace años, ya que antes de la crisis se concedieron muchos préstamos para vivienda a personas que no podían pagarlas. La actual normativa impide esa “alegría” crediticia.  
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